Guía práctica sobre el contrato de alquiler del local comercial
Los contratos de arrendamiento de locales en las que se ejerza una actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, se rigen por la voluntad de las partes, es decir, arrendador y arrendatario tienen plena libertad para establecer en el contrato todos sus derechos y obligaciones.
CLÁUSULAS IMPORTANTES. El contra-to es recomendable que conste por escri-to y en él deben incluirse la identidad de las partes, localización y descripción del local, la duración del contrato, la renta y la fianza, así como el derecho de cederlo a un tercero (traspaso) y de subarrendar. Si estos últimos derechos no se incluyen de una manera expresa, el inquilino estará subordinado a la decisión del propietario para traspasar o subarrendar.
SUBARRIENDO. La cesión del contrato (traspaso) es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamien-to a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza. Para esta última modalidad son válidas muchas de las recomendaciones que entregamos en estas páginas, sea que se apliquen al subarrendador, o al subarrendatario.
JUSTIFICANTES DE PAGO. El arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, de cada mes de renta, de la fianza y de cualquier otro abono que se le haga, salvo que éstos resulten acreditados por el resguardo del ingreso bancario.
LA FIANZA. A la celebración del contrato es obligatorio el pago de la fianza en metálico, equivalente a dos mensualidades de renta. Nada impide que se pacte una cantidad superior u otras garantías. La fianza es un depósito por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local. La suma dada en garantía no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
OBLIGACIÓN DE REPARACIONES MAYORES. El propietario está obligado a realizar reparaciones mayores que sean necesarias para conservar el local, salvo que el deterioro lo haya causado el inquilino.
COMUNICACIÓN AL PROPIETARIO SOBRE TRASPASO. Si el local se ha conseguido por cesión del contrato (traspaso), los expertos recomiendan que se redacte un documento que debe suscribirse por el actual arrendatario y el beneficiario de la cesión y se presente ante el arrendador para que también lo firme. En este documento se identifican las partes, se describe el local, se establece el precio a pagar al propietario (que es un 20% del valor del traspaso) y se propone la firma de un nuevo contrato.
DURACIÓN DEL CONTRATO. Las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Es usual que se establezca a un año, o a cinco. Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente. Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de un año.
TERMINACIÓN ANTICIPADA. El propietario podrá terminar el contrato si el inquilino no paga la renta o la fianza, subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario, causa daños en el local, o ejecuta obras sin consentimiento del propietario o realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.